隨著改革開放的深入發(fā)展，充分相應(yīng)大環(huán)境號召，一部分人富了起來，名下?lián)碛辛硕嗵幍姆慨a(chǎn)；又隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入探索，創(chuàng)業(yè)熱潮猶如波濤洶涌般駛來。私營企業(yè)從過去的生產(chǎn)制造業(yè)逐步向研發(fā)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，從過去的購買或租用廠房轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I或租用辦公樓、工位等。

一部分人手握多處房產(chǎn)，每年僅靠租金就能夠享有不菲的收入；另一部分創(chuàng)業(yè)者會從他們手里租入房屋作為辦公樓，規(guī)模小的，租入一間屋子作為辦公室等等。

與此同時，會帶來一些令人頭疼的問題，比如，在實務(wù)中，部分企業(yè)租用個人產(chǎn)權(quán)的房屋，種種原因，無法從出租方處取得房屋租賃發(fā)票，其中最顯而易見的，當(dāng)屬開票納稅的原因。不開票真的節(jié)稅嗎？待我們慢慢道來。

葫蘆公司注重企業(yè)形象，在市區(qū)租用了一套辦公室，辦公室產(chǎn)權(quán)為張某個人所有，月租金2萬元，并未向張某索要增值稅發(fā)票，全年24萬元的租金無法在企業(yè)所得稅前列支。假設(shè)，2017年稅法認(rèn)定的應(yīng)納稅所得額為24萬元，那么，葫蘆公司需要繳納企業(yè)所得稅24*10%=2.4萬元。

此時，如果24萬元能夠取得增值稅發(fā)票，那么，葫蘆公司也就不存在繳納企業(yè)所得稅的問題。關(guān)鍵是：24萬元的租金，需要繳納多少稅金呢？

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我們先從法規(guī)開始看起：

根據(jù)財稅〔2016〕36號 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》：個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）文件的規(guī)定：其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

也就是說：個人出租住房，月租金不超過3萬元的，免增值稅；月租金超過3萬元的，減按1.5%繳納增值稅。

根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（1986財稅地字第8號）第十四條規(guī)定：根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。因此，個人出租房屋，應(yīng)按房屋租金收入征稅。

根據(jù)財稅[2008]24號 關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 第二條第三項規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

目前蘇州地區(qū)，個人出租住房，按3%的稅率征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，個人出租房屋取得所得的行為均屬于個人所得稅的應(yīng)稅行為，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目繳納20%的個人所得稅，對個人按市場價格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個人所得稅。除據(jù)實征稅方式外，對于納稅人租賃成本費用不清，或不能提供有效憑證的，按照稅收征管法的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)則有權(quán)采取核定方式進(jìn)行征收，蘇州市按照租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額，納稅人實際應(yīng)納稅額為應(yīng)納稅所得額乘以稅率。因此，納稅人的實際個人所得稅稅負(fù)率為0.5%。

為此，我們就蘇州地區(qū)個人出租房屋繳納稅款做了多方面的匯總，現(xiàn)以表格形式呈現(xiàn)給各位會計朋友：

PS：“住宅、非住宅”根據(jù)房產(chǎn)證標(biāo)注的“居住”或者“商用”來判斷。

我們再回到最初的案例，24萬元年租金，根據(jù)上述表格，綜合稅率為3.5%，出租方需要繳納的稅金為8400元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于承租方不取得發(fā)票而需要繳納的企業(yè)所得稅24000元。

企業(yè)一次性取得的房租發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在租賃期間內(nèi)按月攤銷。

在實務(wù)中，承租方往往不愿意多支付3.5%或者8.5%的稅金而放棄取得增值稅發(fā)票的權(quán)利，從而最終不得不多繳納10%甚至25%的企業(yè)所得稅作為慘痛的代價。同樣更多的情況是，個人出租方不懂稅法，只以收取租金為目的，此時，我們建議在工作中，企業(yè)承租個人住房時，將出租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅款包含在租賃金額中，并且簽訂書面的租賃協(xié)議，出租方與承租方共同前往住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票。一方面，減少出租方的涉稅未申報的風(fēng)險；另一方面，有利于承租方進(jìn)行合理的稅收籌劃。

以上只是一種承租方取得住房租賃發(fā)票的方式方法，實際情況千變?nèi)f化，如果您對以上業(yè)務(wù)不熟悉，或者想知道更多的方式方法，可要參加我們的學(xué)習(xí)，私聊小編，我來偷偷告訴你！

最后，我們作為企業(yè)承租方，在遇到向個人出租方承租住房時，切勿不索取發(fā)票，因小失大。

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